不動産投資を始めるには初心者はどうすればいいんだろ？
現金がどの位必要なのか、何故、頭金０円以外があるのか？
ゼロから始めるにはどんな書籍や知識が必要なのか？
不労所得って本当なのだろうか？
色々と気になるはずです。その前に
「不動産投資でお金を稼げる」と言う認識
はどの程度のレベルなのでしょうか？
「何か、ネットで１０００万円の資産を作った」
と聞いて始めようとする人もいます。
しかし、「資産」と「貯金額」は違います。
と、この基本知識を頭にして、不動産投資について
この記事でたっぷりと説明して行きますので、
一日で読める量ではないにしろ、価値はあると思います。
【不動産投資とは】
お金を儲ける目的で不動産を購入又はローンなどで借りて
運用する事。家賃収入の他に差益で収入を得る方法が
あります。
ＦＸや株、金融商品よりも比較的安定してお金を得られる
と言うメリットが最大の特徴。「安定」と言う言葉を
勘違いして、大量に儲ける事ができると考える人もいます。
一般的には節税効果があると言われますが、噂の様な効果
は期待できず、節税には向いていないと専門家は言います。
近年では、ＯＬやサラリーマンの不動産投資家も増えており
時間が無くてもできる投資として人気が高い。
もちろん、リスクや失敗事例を見て、勉強するのが基本です。
又、利回りや最低ラインを見るのも当然のレベル。
※このブログでは、過去記事に利回りについてや
最低ラインについて記事にしてあります。
【差益で収益を得る方法】
物件を購入し、その物件の価値が上がった時に
売却する事を差益で収益を得ると言います。
地方ではなく、将来的に使う可能性の高い
東京に収益が偏る事が多い。
何の不動産投資を始めるのかは
最初で決める事が大事です。
【不動産投資の種類】
【現物不動産投資】
現物不動産投資は実際にアパート
やマンションを購入してオーナー
として活動する事です。
一般的にＯＬやサラリーマンが大家に
なったと言うのはこれの事を指しています。
主に賃料収入で収益を得ます。
【小口化不動産投資】
億単位のマンション購入ができる方法。
自分一人ではなく、複数の人とマンション
を持つ事で、不動産投資をする方法です。
一人では資金的に難がありそうな億ション
に手を出す事が可能になります。
他の人と共有物件にするので、持分は減りますが
億単位のマンション投資をしたい人はこれに
挑戦しています。
【証券化不動産投資】
不動産信託の購入の事です。
ファンドを購入の事を言います。
【Ｊ－ＲＥＩＴ】（不動産投資信託とも言います。）
賃料収入の収益を分配する事で利益を得ます。
１口などの個数で購入し、１口は数十万円です。
株式と同じ様にリアルタイムで売買が可能な物。
一見すると、「株」の様に感じますが
不動産投資のメリットを保ちつつ、最低投資金額の大きさ
を解消していると言う強みがあります。
「株」と違うのは、株購入ではなく、あくまで不動産を購入
すると言うカテゴリーに入っている事です。
証券取引所に上場しているのも人気の秘密です。
投資対象はオフィスビルや賃貸マンション
ホテル、物流施設など幅広い分野になっています。
個人投資家にとってメリットが高く、初心者なら
始め方の一つとして知っておきたいです。
【不動産投資信託（Ｊ－ＲＥＩＴ）デメリット】
１、投資法人が倒産すると何もない
２、一般的な不動産投資と同じデメリット
３、「株」の世界に似ているので、大損害を受ける
４、あらゆる不動産市場が関わるので、分配金額が下がる
５、賃料相場や売却価値が下がると駄目になる
６、あくまで、自分でやっていないため、運任せが強い
７、分配金額が増減する事がある（銀行からの借り入れが多い）
８、不動産市場全体に響くので、少しの変動が影響する
９、地震などの災害が怖い
そもそも、不動産自体が建物なので始める時に
「地震などで倒壊したらどうなるの？」
と聞いておくのが普通です。
不動産投資を始めるにあたって、最初にやる事は簡単に
いくつかあります。
１、不動産セミナーに行く事
２、不動産投資の専門書を読む事（サクラコメントに注意）
３、不動産投資初心者が読むべきブログを見る事
４、失敗事例を見る事
まず、これだけでも掴んでおいて下さい。
更に、中古物件の利点も知っておく事が大事です。
自分の思っている考え方と正反対だったり
初心者が陥りやすい罠にはまる可能性も
あります。
特に失敗事例は、成功するために欠かせない
知識です。
確実に成功する方法はありません。
失敗しない事が成功する事なのです。
その上で、失敗事例と同じ事をしていては
「成功」の二文字に辿り着けないと言う
訳です。
自己資金ゼロと言うのは、何も良い事がなく
本当に最初に自分の資金を使わないだけ
です。
基本的に自己資金ゼロで不動産投資を始める人はいません。
何故かと言うと、赤字になる可能性が非常に高く
利益どころかマイナスになるからです。
不動産物件の購入の際には、自己資金で「購入」できれば
かなり有利です。
物件価格が３０００万円なら３分の１が目安と言われている
ので、自己資金は１０００万円といったところです。
本や書籍にはゼロから始めるための不動産投資の本が
売られていますが、サクラの可能性があります。
※「サクラ」と言うのは読んでもいないのに、コメントだけを
良く書く業者です。
中古の本屋でも良いので、時間がある時に読んでおくのが
一番安上がりでしょう。
むしろ、セミナーに行って書籍が必要がどうか聞くのも
無難です。
微妙な答えが返って来たらちょっと怪しんで下さい。
あいにく、これがおすすめ！！と言う書籍は人の知識
によるので、中途半端に紹介できないのが残念です。
しかし、不動産セミナーは無料ですし質問もできる
ので、何度も足を運ぶのも良い方法です。
その中で、自己資金ゼロがどんなに危険か知ると良い
です。
ちなみにちょっと勉強です。
「自己資金ゼロで始めた私は現在、３０００万円の賃料収入
を得ています。不安でしたけど、数ヶ月で１００万円の
利益になりました。
年収は２５０万円程で、貯蓄は３００万円行くかどうかです。
しかし、頑張ってああそうなんだ！と思いながら少しずつ
やっていたら、副収入が入り始めて、利益だけで１７００万円
です！！今は資産が３０００万円ってとこですね。」
物凄い文面だと思いましたか？しかし、落とし穴が幾つも
あります。
資産が３０００万円・・・・・貯蓄ではない！
数ヶ月で１００万円の利益・・手元に入るお金ではない！
賃料収入３０００万円・・・・税金も何も記載されていません。
要するに何も説明されていない状態だと言う意味です。
キャッシュフロー、表面利回り、実質利回り
税金、銀行への返済額（自己資金ゼロなので銀行へ返済です。）
はっきり言って、マンションの一室でも高いです。
年収が２５０万円の人が貯蓄３００万円で
マンションの一室しか買えない現実と
２００万円もする一室を買うリスクです。
失敗したら手元に残るお金は１００万円
（それ以下です。）
【中古と新築物件の差とは】
中古物件よりも新築の方がいいんでしょ？
初心者にありがちな冗談です。
別に初心者でなくてもいいのですが
簡単に言うと、新築だと費用が高いです。
中古だと自分で出すお金（自己資金）が低いです。
出したお金が新築で３０００万円
同じく、中古物件で１０００万円。
これの違いが分かるでしょうか。
要するに新築の場合だ元が取れるまで
プラスして２０００万円必要なのです。
極端な話しですが、他にも利回りや
自分が生きている時間も考えて
戻ってくるまでに掛かる計算式はどうなりますか？
完全にオーバーしているなら駄目だなと
一発で分かるはずです。
計算しなくても大体理解できるかも知れません。
誰しも綺麗な物件はいいと思います。
しかし、最初の内は良くても後から
中古物件と同じ様に見えて来ると思いませんか？
それじゃあ、中古と同じでは・・・と。
そうなのです。中古でも新築でも結局中古の方が
利益が出やすい訳です。
土地にもよりますが、年収が低いなら「リフォーム」
する方法もあります。
中古でも綺麗に見せる事ができるリフォームは知って
いますよね？
中古を褒めましたが、理解してない人のためです。
不動産セミナーでも同じ様な事が言われるでしょう。
では、ここまで言っておいて新築の良さはあるのか？
ですね。
【新築物件のメリット】
言わなくても分かるかも知れませんが
やはり、人が集まります。
空き室保証が付いていればリスクも回避でき
更に不動産価値が上がれば、それだけ売却益
が出ます。
維持費もそこまで掛からない事や
入居の宣伝がしやすいのも利点です。
【やっぱり新築は駄目？】
某有名サイトでは、建て売り型の新築アパート
が押されていますが、これは初心者には向きません。
長々と説明がされていますが、何の知識もない人が
いきなり手を出すのはあまりにも危険です。
では、何故、新築物件では駄目なのか？ここです。
実利回りと表面利回りの全てを計算した時に
中古物件も新築物件も変わりません。
単純に新築の方が綺麗だからいいんでしょ？
では駄目です。そもそも、そんなに簡単なら
「不動産投資で失敗」「借金」なんて言われる
訳ないですよね？
確実に長期的な投資になるので、本当にパートナー
（良い不動産業者）を見付けるのに苦労します。
一筋縄では行かず、努力も勉強も大事です。
更にきちんと自分の疑問をぶつける事の相手が
望ましいです。「こっちの方がいいんじゃないか？」
と言う疑問のままで、お金に失敗しても面白くありません。
「だから駄目なんだ！だからいいんだ！」
の関係じゃないと投資を続けるのは難しいでしょう。
もちろん、大きなリターンを求めないのも初心者
がやらないといけない事です。
要するに「無理をしてリスクを受け入れない事」
です。
１、仕事を続けながら、安定して老後の資金を稼ぎたいのか
２、さっさと会社を辞めて、第二の人生をやりたいのか？
これでも十分な差です。
「稼げるなら稼ぎたいよ！」と言いたいかも知れませんが
すぐにやろうとするならそれなりのリスクを覚悟して下さい。
他の人に取られるかも？と思っても言われてもそこでグッと
冷静になれるか？です。
「何が、根拠で取られる可能性があるのか？」
これが一瞬で分かれば良いのですが、不動産屋
も馬鹿ではありません。
営業しているのです。私達は顧客です。
不動産投資で現金（元金）は最低でも１０万円は
必要です。
少額と言われている人が９９０００円で始める事に
成功していますが、本や専門書籍では１００万円を
目処にしている様です。
実際に銀行から借りるとなると、利子などで余計に
お金が掛かります。
儲かるかどうかも分からない投資は不動産投資に
似合いません。
とても安定して稼ぐ事が可能なので、最低ラインが
少額で１０万円と知っておきましょう。
もちろん、３０万円、１００万円、３００万円と
あれば、安心なのかと言われればそうでもありません。
貯蓄が３００万円あるからと言って熱くなり過ぎると
失敗の道を辿る事になるかも知れません。
不動産投資で銀行からお金を借りる際に
不動産ローンと言う言葉を使います。
不動産ローンは物件価格の２割、３割が妥当ですが
貯蓄のあるなしでも変わります。
貯蓄と言うのは＝で「自己資金」と言われるのでこれも
覚えておきましょう。
