アパート経営は節税になるって本当？税金の種類を知っておきたい！
アパート経営は「稼ぐ」上で重要な意味を成します。しかし、始める人の中には節税を求めて始める人もいる事を知っているでしょうか。
アパート経営のリスクは初心者には高く、とても難しい区域に入ります。しかし、それでも始める人が多いのは事実。
２０１８年のアパート経営のリスクは高いものの、節税になる事で「資産」として十分な価値を持ちます。
畳む事も可能ですし、正直始めない事には分からないでしょう。ここでは、不動産投資を行う上で節税対策はないか？を見ていきましょう。
【目次】
１、まず、確定申告時の所得税が下がる
２、所得税が下がる事で住民税が下がる
３、相続税を抑える事が可能
４、節税になるのは本当なのか？
５、結果的にミスしても相続税で取り戻せる？
６、結果的に言えば、単純に稼げばいいんです
１、まず、確定申告時の所得税が下がる
難しい話しは置いておき、アパート経営は不動産投資です。砕けて言うと副業です。副業で稼いでいる金額は税金を納める事になります。
所得税は不動産所得と特殊な関係で会社の給与と一緒に申告すると下がる可能性があります。
これが確定申告。これは皆分かっている事ですが、重要なのは次です。確定申告の時に副業しているにも関わらず、会社でもらった給料だけを申告するとどうなるか分かりますか？
「脱税」です。アパート経営で稼いだお金が２０万円以上（細かくは置いておきます）あったら、副業の域を出ます。確定申告が必要です。
その時に会社の給与と一緒に申告するのが所得です（副業の値段）。この時に不動産所得は非常に特殊な域にいまして、とにかく節税が可能です。
アパート経営において始める人が多いのは節税のためでもあります。
２、所得税が下がる事で住民税が下がる
所得税が下がる事でさらにメリットになるのは住民税が下がる事。
単純に言っている場所がありますが、所得税が下がると住民税が下がる、のイメージでまずは問題ないでしょう。
不動産投資のセールスマンや不動産投資を斡旋している会社が言いますが、不動産投資はまず失敗事例を見るべきです。
怖い思いをする前に失敗事例から自分がそうならない様にするのです。
３、相続税を抑える事が可能
２億円のアパート経営をした人がいます。相続税は普通なら４８６０万円です。しかし、アパート経営によって見事に０円に抑えています。
これが不動産投資を始める人の最も求める部分ではないでしょうか。明るい話しだけ言えば、賃料で副業になりさらに節税になり、将来的に税金すら掛からないのです。
表の部分だけ見れば素晴らしい副業です。正直、上手くいっている人はこの恩恵は一生続くでしょう。
相続税は家の価値が高ければ高い程掛かるのは当然です。細かい部分を除けば全員が掛かるのはもはや当然です。しかし、アパート経営などの不動産投資はこれを完全に抑える事が可能です。
相続税が一番の問題になります。他の副業と違うのは「節税効果」があるためです。税金を節約すると書きます。
ここまでで明るい話しは終わります。次が本題です。本当に節税になるのか？何故稼いでいるのに節税になるのか？意味が分かりません。
４、節税になるのは本当なのか？
不動産投資・・・マンションでもアパート経営でもいいです。中古物件も全部合わせて不動産投資です。
節税になる・・・と聞いて始める人も後を絶ちません。しかし、儲かる不動産投資は節税にはならないのです。
節税になるとは言え、副業は副業です。稼いだら所得が増えるはずです。なのに節税になるのか？と言うと、なりません。
「節税になる」と言うのは一年間を通して稼ぎが出なかった時です。年収３００万円を稼いでいて、５０万円の利益が出たとしましょう。
すると、所得税は普通に掛かります。簡単に考えていいんです。稼いだから税金を納めるだけです。もちろん、経費とかで稼いだ分から引く事は可能ですが、稼いでいる事に違いありません。税金は納めます。
「節税になる」のは年収３００万円で不動産投資をやっていて、稼ぐつもりが２０万円マイナスになってしまった、と言う時です。
すると年収は２８０万円の計算にしていいんです。法律で決まっています。これが不動産投資のカラクリです。
３００万円を例に出すと以下の様な感じになります。
当然、会社の給与は３００万円稼いだ事になっていますから、後は自分の副業の問題で、「２０万円マイナスになったんですよ～」で一年間に稼いだ金額は３００万円から２８０万円になり、３００万円の税金ではなく。２８０万円の税金に変わります。
そして、差し引いた金額が戻ってくる＝「節税になりますよ～」のトークに戻って来ました！！
税金対策とはいわばセールストーク。実際は稼いだら申告です！調子に乗って使うととんでもない事になります！
節税になりました！・・・・騙している様なものと考えても問題ないでしょう。稼いだのに節税になるなんてそんないい話しはないのです。
５、結果的にミスしても相続税で取り戻せる？
年間で１０万円、２０万円と例えばミスします。しかし、不動産投資の最終的な判断として相続税で何千万円も引かれるなら、やらない意味がありません。
１０万、２０万円ミスしても最後の相続税対策があるからいいんじゃないか？と考えるでしょうか。
しかし、相続税の節税対策として不動産投資を始めると損します。これは本当です。相続税対策として始めたにも関わらず、１円も儲かっていない状態で節税だけクリアしたら、成功です。
この方法は確かに適用されます。１円も儲かっていない状態は銀行が２０年間保証してくれる時ですが、アパートの価値がなくなっても結果的に最初に支払った金額そのままで残るからです。
マイナスにはなっていませんし、１円も儲からなくても結果的に節税対策になっているのですから、相続税は節税になっています。
ようするに儲からなくても相続税対策だけなら可能なのです。提案書でもよくありますが、相続税対策をすれば０円になりますよ！は本当と言えば本当です。
預金額が１億円だとして１億円のアパート経営をして自己資金５０００万円使って毎年返済したとして２０年。（担保価値は銀行が２０年が限度）
５０００万円完済したところで、１億円使った事になります。この時点で預金額は５０００万円です。最初の３％の純粋利回りで６００万円の収入。所得税率で２５０万円が一年の計算です。
すると、１０年後には２５００万円の収入。２０年後には５０００万円の収入。預金額と合わせて５０００万円＋５０００万円で１億円に戻りました。
しかし、１円も儲かっていませんが、相続税対策にはなります。建物の価値がなくても時価１億円の土地の評価があるためです。
２０１８年以降では相続税に関しても非常に変わっていますから、時価１億円の価値をそのままにしてくれるかどうかは怪しいですが、そうしときます。
このパターンが理想的と言えば理想的です。リスクがなく、１円も儲からなくても相続税対策になりました。
結局は相続税で取り戻す事が可能そうですが、失敗が大きくなっても融資してくれる銀行はほぼありません。
大体は返済できないか、サラ金などに手を出して失敗します。含みで見ると成功しそうでしません。
果たしてずっとこの状態を維持できるのか？
しかし、問題はここからです。表面利回りと実質利回りを考えて３％以上を維持し、所得税率も変わらず、金利も変わらないのが条件です。
２０年間もそんな夢みたいな事が起こるでしょうか。しかも計算は収益が「毎年２５０万円あるとして」となっています。
すでに税金が掛かる様な事が言われており、不動産投資で入る収益が大きければ大きい程所得税が変わってきます。そうなると利回り３％を維持するのはどうでしょうか。
入居率の変化や催しを考えてもそう簡単にはいきません。結局、何が大事なのか？はここまで説明しておいて何ですが「稼ぐためにやる事」です。
６、結果的に言えば、単純に稼げばいいんです
不動産投資ブログを見ると専門用語がダラッダラとあります・・・がそんな事は一般人にはどうでもいい事です。
私も法律学科だったので、理解できるのですが正直いらないと思います。難しい専門用語はあるものの、結局は稼げば全部解決です。
相続税対策になるのは本当ですし、結局はそういった意味では節税になります。そして、表面利回りや実質利回りを考えると・・・・稼げばいいのです。
ものすごく難しく説明している記事があったのですが、ピックアップして読み返してみると、「稼ぐためにやろう！」と書いてあるんです。
もちろん、単純過ぎますが専門用語はさておき、「どうすれば稼げるのか？」を考えると全部解決に向かいます。
最終的に相続税とかが節税になるのは置いておき、稼いだからと言って調子に乗らずに使い放題しなければ大丈夫でしょう。
アパート経営などの不動産投資はリスクはあります。しかし、リスクがあるからこそ、リターンも大きいです。
近い内に初心者が陥るリスクをピックアップしますから、不動産投資・・・アパート経営に興味がある人はまた来て下さい。
では、また次回！！
