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不動産投資を成功へ!失敗事例10選で落とし穴にはまらない!

不動産投資を成功へ!失敗事例10選で落とし穴にはまらない!

 

不動産投資の失敗事例と落とし穴を10個

に分けて説明します。

 

不動産投資は成功例だけではなく、失敗も

付き物です。資産を作るためには

知らなかったを無くす事が大事です。

 

「確実に成功する方法」はありません。

成功例を見る人がほとんどですが、

実は失敗しない事が大事なのです。

 

失敗した行動をしない事で

成功例にするのです。

 

近年は個人投資家で失敗する人が

急増しているのをご存知でしょうか?

 

落とし穴と対策を知らないと

いけないと分かりながらつい

面倒だったり、中途半端で後悔したり。

 

【不動産投資とは】

不動産投とは利益目的でアパートやマン

ションなどを購入し、家賃収入などを

自分の収入にする事を言います。

 

不動産投資には幾つかの種類があり

・アパートやマンションなどを買って家賃収入で収益にする

・アパートやマンションを購入し、自分でリフォームや売る時期を考えて売却する事

・節税効果を求めて不動産投資する

などがあります。

 

では、本題です。

 

【よくある失敗事例①】

・利回りの高さに惹かれたものの、

入居者が出ず、空き室が多い。

 

利回りの高さが収益の源なのは事実です。

しかし、表面利回りと実質利回りを

分かっていないなどの基本的なミスもあります。

 

目先の利回りの高さだけ判断するのは危険なのです。

利回りの高さは

 

【表面利回り(グロス)】

表面利回り=年間収入÷物件価格×100です。

 

単純利回り、予想利回り、想定利回りとも言います。

 

表面利回りは年間の家賃収入の物件価格を

割る数字です。

 

表面利回りを最初に気にするのは普通です。

もちろん、重要な数字ですが、これがばかり

では駄目です。

 

一番最初の最初の目安として10%以上が

大事です。

 

勘違いしないで欲しいのは、利回り14%

の物件を購入しても大赤字の人がいる事

です。

 

キャッシュフロー」と言うのが大事なの

ですが、後で触れます。

 

【実質利回り(ネット)】

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

 

要するに本当に入る金額の事と言えば分かりやすいです。

年間の収入から固定資産税であったり

管理費、維持費などを抜いた金額です。

 

実質利回りが本当の物件の利回り

だと不動産投資をする人は頭に

叩き込んでおく事です。

 

不動産価格が3000万円の物件で諸経費が100万円

だったとしても、これは年毎に変化します。

 

当然ですね。毎年物件の価格や劣化などにより収入や

価値も下がっていくのです。

 

単純に年毎に違うから、実質利回りの計算をしても意味

がないと考えても良いかも知れません。

 

素晴らしい偶然で、ほとんど変化がない事もありますが

基本的にはこうだと言う訳です。

 

物件の価格は表面利回りでおおざっぱな不動産の価値を

見て、その後に実質利回りを計算して自分に入るであろう

金額が計算されます。

 

不動産投資をする時にこれは普通に行う事なのです。

 

最も、あくまで「机上の計算」と言う言葉が良く

似合います。

 

人がどう入居するか分かりませんし、何故か不明

でも人が集まって来る事もあります。

 

しかし、覚えておいて損のない計算方法ですし

慣れていれば慣れているほど、博打的な計算を

しないため、安心感も一緒に計算する感じです。

 

基本的に利回りと言うのは上記の2つに

分かれており、失敗する原因はやはり

表面利回りしか知らない事、見ていない事です。

 

要するに元々、収益の出にくい物件に手を出した

事が問題なのです。

 

これの怖いところは、気付いても「いまさら・・」

となってしまい、リフォームや資金のやり繰りに

目がいってしまう事です。

 

失敗例から学んでいないと判断されるので

やはり、対策を練っていないただの失敗例

と同じになってしまいます。

 

こうした落とし穴を「投資の負のスパイラル」

と呼びますが、こうならない事が大事なのです。

 

だからこそ、失敗事例にならない様に勉強する

必要があると言う訳です。

 

利回りが低い事が単純に駄目な場所ではない

事にも注意が必要です。

 

立地条件が非常に良く、放置していても

勝手に収益が出る物件は利回りが低いの

が普通です。

 

空き室などもなく、満室となる可能性が

高い場合、利回りを低くする傾向に

あります。

 

すぐに満室になる様な物件であれば

とっくに先人達に取られていると

言う考えが邪魔になると思って下さい。

 

【よくある失敗事例②】

年々家賃が下落する事を予想しておらず

収益が下がって行く

 

家賃が下落するのは2016年以前から言われて

います。これを知らないと、たちまち借金の道

になり兼ねません。

 

【よくある失敗事例③】

予想外の修繕費が発生し、支出が大きい

 

 

上記のよくある失敗事例は本やセミナー

ネットなどで培った知識をふんだんに

使っても陥る程怖いのです。

 

不動産投資の失敗事例で失敗例から成功例へ繋ぐ

【 失敗事例①入居募集が大変】

 

特に近年ではFXや普通の株投資よりも

サラリーマンやOLでも気軽に始める事

ができる不動産投資は人気を集めていま

す。

 

【失敗事例②ファミリータイプだと予想した事】

【失敗事例③自己資金0円の投資ローン】

【失敗事例④融資の失敗】

 

背景があり、投資と言うと

「不動産投資」と最初に答える人も

多くなっています。

 

マンション購入した後に差額で稼ぐ

方法は、一般的になっておりません。

 

最近の傾向としては家賃収入を求めて

不動産投資と考える人の方が多いです。

 

実際に不動産投資セミナーなども数多く

あり、初心者から上級者まで役立つ様に

組まれているため、誰でも参加する

意味はあります。

 

不動産投資は「簡単に稼げる」「知識なんて必要なし!」「誰でも大丈夫!」と言う噂もありますが、実際には不動産投資はそこまでは甘くなく、リスクが少なく、稼ぎやすいとは言え、きちんと把握する必要はあります。

 

意外と時間も掛かり、なかなか思う様にいかない人も実際には多くいるので、しっかりと知識を持って不動産投資を始めるのが得策です。

 

あまりにも簡単に始められる事から、「お金を稼いでいる」と言う事を忘れ、簡単なイメージを通してしまう人が失敗に陥りやすい傾向です。

 

しかし、不動産投資は一回成功すれば、長期的に収入を得られる事から安定収入を出す事も可能であり、節税の効果も期待出来ると言う優れた点を持ちます。

 

この辺りの利点は普通の株投資にはなく、半ば放置気味で良い事から、サラリーマンやOLが活動出来る訳です。

 

現在では「利回り」と呼ばれる収益を期待して不動産投資を始める人が多くなっており、相続税などで支払う金額が上がる事で、不動産投資による節税効果が期待されています。

 

増税も8%から10%に引き上げされる事も噂にあり、将来にうだつの上がらない会社だけでは不安に思っている人や、もう少しお金に余裕があればと思う人、年金などがあまり期待できない人や貯蓄に問題がある人などが始めています。

 

実際に「不動産投資セミナー」についてや不動産投資専門サイトなどもある事から不動産投資がいかに注目されている事が分かります。

 

「一人では無理」は不動産投資には当然で、サポートしてくれる保証会社や専門の人が沢山います。もちろん、一人の大家として知識を高める程に収益に響きますが、そうした面白みから不動産投資は人気となっています。