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部屋探しのコツと不動産+【賃貸の探し方】では部屋探しを始める前に知っておきたい事、インターネットが落とし穴になる事、部屋探しのタイミング、不動産屋に最初に行く事で失敗する事、不動産屋が言いたくない事や賃貸住宅の良さや探す時に注意したい事などを公開しています。部屋探しをする時に絶対に知っておきたいポイントも記事にしています。

不動産投資の利回りって考えてる?平均と最低ライン

年間支出、実質利回りについて追加。下記に年間支出一覧追加。(6月4日)

不動産投資の利回りって考えてる?平均と最低ライン

 

不動産の利回りの平均と最低ライン

は自分的には大丈夫なのか?

そもそも、不動産の利回りの数字は何なのか?

 

不動産を購入して収益が出るかどうかは

全て利回りに左右される

思っても良いです。

 

利回りは物件の価格を決めているので

要するに高い利回りの方が有利とも

言えます。

 

しかし、単純に利回りの高い物件だけを

狙っても、その物件を他の人が狙わない

理由が分からない事には危険です。

 

この記事では、利回りの最低ラインと目安

平均値、利回りの種類についてや計算方法

推移、相場やどこが節税になるのかも説明しています。

 

加えて、キャッシュフローの計算方法や

キャッシュフロー自体の説明の他にも

確定申告の時に経費として考えられる費用も下記にあります。

 

不動産投資が初めてであってもなくても

読んで損はありません。

 

ぜひ、不動産投資に役立てて将来の資産形成

や挑戦やチャンスを自分の世界に入れて

下さい。

 

最近では不動産投資と聞くと年齢関係

なく、老後資金のために稼ごうとする

人が多い様です。

 

資産形成する事に目が眩み失敗する

人も後を絶たないので、賃貸経営

なのか?マンション経営なのか?

 

その辺りもはっきりさせておいた方

が損しません。

 

初心者の方は良く間違えますが

アパート、賃貸物件、マンション

などで利回りは同じでもずれます。

 

これは、一概には言えませんが

「マンションは綺麗だから」で

入居する人もいます。

 

逆にアパートは「安いから」で

入居する人もいます。

 

どの程度入居者がいるのか?がよく

分からない人は入居が多い4月・・・

ではなく、1月~3月終盤までにどの程度予約者や訪問者がいるか聞きましょう。

 

私の記事でも分かりますが、1月5日辺りから突然賃貸物件の探し方のアクセスが増えます。その時期が一番物件探しがピークだと考える事ができる訳です。

 

そのため、アパート経営をする前に物件を決める前に入居希望者の数を年間で聞いておくと一つ、失敗の可能性が下がります。

 

こうやって、物件管理や経営の場所を

決める事が大切なのです。

 

ネットの意見や経験談を主に参考

にまとめています。

 

鵜呑みにせずに実行に移し

知識を高める事が投資で重要です。

 

間違いのない様にここを訪れて

くれた人に言っておく事が

あります。

 

不動産投資の知識を正しい認識

でできている人は例えセミナー

の講師でも少ないのが現状。

 

これが、鵜呑みにしない方がいい

の主な理由なのです。

 

試しにこうなった時、

どうすればいい?と聞くと

ああ、レアパターンだね!

 

とか言われます。リスク

があるものに関しては

確実な事が言えないのです。

 

単純に考えるなら医者が病気

に関して、「確実に治ります!」

と言えないのと一緒です。

 

プロでも6割勝てればいい方

でしょう。実に難しい世界です。

 

不動産投資で小額資金でいける

などのセミナーはちょっと信用

しない方がいいです。

 

結局、お金は掛かりますから

頭金0円は「とりあえず」の

形です。

 

すごく、不自然な言い方をしていて

借金みたいなものを背負う形と

なります。

 

中には頭金0円で年収2000万円

と言う人もいますが、「手取りは?」

まで記載がないのがミソ。

 

「年収」と「手取り」の違いは

普通の会社員でも盲点になる事。

 

不動産投資の慣れない現状から

「手取り」と「年収」の違いを

忘れてしまう点には注意です。

 

とは言え、一つの参考文集程度

にはなるので、無料セミナーに

言って投資本をもらうのもいいでしょう。

 

狙うならどこか?どの程度あれば

いいのか?利回りの平均と最低ライン

を知った上で始めないと痛い目は更に見るでしょう。

 

 

【不動産投資、利回りの種類】

(1)表面利回り(グロス利回り)

不動産投資において、一番最初に見る数字。

利益が出そうな物件に見えますが、実際に

手元に入るお金とは違うので注意。

 

(2)実質利回り

税額や管理費などのランニングコスト

引いたお金の事。

正確な収益を見る事が可能で計算方法

もしっかりとあります。

 

実質利回りと表面利回りを考えるなら

当然、実質利回りを考える事(重要!!)

 

(3)想定利回り ※下記参照

 

平均的な数字や最低ラインが

どの程度なのか分かっていますか?

 

不動産投資は、物件選びで闘いが

始まっていてある人が言うには

物件選びで大方(8割)決まると言っています。

 

初心者が不動産屋に勧められて

投資するのでは、老朽化やリフォーム代金

の事まで考えていないパターンが多いのです。

 

不慣れな不動産投資でリスクは

つきものと考えている人も多く、

それこそ利回りを後回しに

考える人だっています。

 

「利回りを考えてないで一体どこから

 収入を得ようとしているのか」

 

と呆れている人もいるので、最低ラインと

平均的な数字程度は知っておきましょう。

 

では、下記で不動産投資の利回りの

平均数字と最低ラインを載せておきます。

 

不動産投資の利回りの平均と最低ライン

 最低ライン・・・・利回り10%(未満は論外、都心はなかなかない)

 平均利回り・・・・物件によって異なる(下記参照)

 

10%の利回りと書いてあったら、5%と考えるのが妥当です。

「利回りを低く見積もる」事で、そうなった時の対策を考える

はずです。むしろ、3分の1程度に考えてもいいくらいです。

 

ネットにもある様に利回り14%

などただの数字です。

 

収益を出している人は利回り8%

の物件でも出しますし、キャッシュ

がどう動くかが大切です。

 

元金がない、元金があるは

置いておきます。

 

元金が最悪の数字なら本当に

収益になるのか?いつ戻るのか

を計算すると、かなり過酷です。

 

今の状態からどの様に資産運用

するのか?ただ、経営している

だけで収益など出ません。

 

元金があろうがなかろうが結果的

にプラスにするにはどの策が有効

か?これが大事です。

 

とは言え、結果的に収益がプラス

であっても最初の元金があまりに

高いといつまでも赤字経営です。

 

「ここだと利益が出るんだけど

ローン返済が厳しくて・・・」

 

これでは、稼げていません。

ずっとこの調子が続きます。

 

稼げている人は

「いつまで耐えて、こうなった時

キャッシュフローが出る」まで考えています。

 

私でも考えます。

いつまでも、費用、費用に

構っている訳がありません。

 

次の策、次の策、また次の策・・・

永遠に繰り返している様で

少しずつ収益に変化が出ます。

 

いつ経年劣化するか

分かりません。そうすると

また経費が掛かります。

 

現実的に考えて、

「おおっ!この物件がいいんだよ!」

で人が集まるはずがないのです。

 

空き室が埋まっているなら

尚更です。例え、全ての部屋

が埋まっていても、収益が微妙。

 

経営してて

「いつ、私が求めた理想に辿りつくのか?」

「何を求めて経営しているのか?」

 

そして

「いつ、楽になるのか?」

これが一番です。

 

経費や空き室の具合、3月、8月

9月の時期を除いて考えるのが

妥当です。

 

不動産が動く時期は大体、学生が

賃貸に入る1月~3月です。

 

実際に、私の記事も1月~3月に

大幅に上がります。

 

この時期にサボったりすると収益

が見込めないと思っても

いいはずです。

 

【築年数が古い場合】(平均)

・実質5%~6%

(実際には利回り8%と記載がありますがランニングコストを引くとこの程度)

 

【築年数が浅い場合】(平均)

・実質利回り4%程度

(実際には上記と同じく8%と記述。)

 

まず、平均利回りについては広告を信じない事が

第一歩です。

 

では、利回りの低い物件を購入している人は

素人なんだな!!と思いますよね。

しかし、そこで疑問を一つ。

 

【利回りが低くても売れるのは何故なのか?】

「利回りが低いメリット」と検索しても

大した情報が出ない事には何かあるのでしょうか?

 

売れると言うよりも、不動産屋に行くと

「売れますよ~^^」と言っている人が

いるはずです。

 

実際にはそうなのでしょうか?

 

答えは「NO」です。

 

「売れますよ~」ではなく「その物件を売った」営業マン

は本音で売ったのか?です。

 

まず、利回りの低い物件を選ぶメリットがありません。

 

そもそも、不動産投資を知っているなら

中古物件にも新築物件にもそれぞれの

メリットがあり、新築だから良い訳ではありません。

 

中古物件と新築物件のメリットを踏まえた上で

無理に購入する必要はありません。

 

物件も高騰しており、低利回りでも購入するべき

と言う人もいますが、時間的に低い利回りでも

いける自信がある人にはおすすめできます。

 

低い利回りでも経験があり、キャッシュフロー

きちんと計算し経費も理解して、利益として残せる

自信があるなら購入を検討に入れて下さい。

 

しかし、素人は厳禁です。不動産投資の基本を

押さえ、セミナーなどにも積極的に一回は行き

知識も増やして、利回りの安全策で行くべきです。

 

 

セミナーで聞いた言葉も鵜呑みにせずに

自分のお金だと感じて不動産投資を

始める事です。

 

平均や最低ラインを知ってもどうなると

言う訳ではありませんが、あまりにも

低い、逆に高過ぎる場所は危険です。

 

高過ぎると不動産投資のプロは何故

この物件に目を付けないの?

 

そもそも、この利回りの高い物件

はいつからあるの?す。

 

不動産投資において、重要とされる利回り

ですが、高ければ高い程に投資効果を出し

物件としての価値が上がります。

 

そのため、不動産投資で選ぶなら利回りの

高い物件を選ぶのが基本です。

 

特に不動産投資に詳しくない人に重要なのが

表面利回りと実質利回りが違う事です。

 

又、利回りが高い物件は偶然見付けた訳でも

自分の運が良い訳でもなく、

「何か不利な状況がある」と考えて下さい。

 

一般に利回りの高い物件は高いリスクもある

事になります。

 

加えて、実質利回りがどうなのか?が重要で、表面利回りなど

は目安にしかなりません。

 

【実質利回りの計算方法】 

「実質利回り=(年間収入-年間支出)÷購入価格×100」

 

【年間支出に含まれる経費一覧】

 

実際のところ、利回りと言うのは最低限の

ラインであり、意味があるとは言い切れません。

 

中には利回り15%程度の物件を購入しても

大赤字なんて事もあります。

 

利回りばかり気にしている人に現実

を見せたと言う感じです。

 

利回りとキャッシュフローは切っても

切れない関係なので、必ず同じ文面に

出て来るはずです。

 

「不動産投資はキャッシュフローが重要」

とは良く言う言葉で利回りを考えている

時点で、あまり知識は深くないと見られます。

不動産投資とキャッシュフローの計算、マイナスではないですか?

 不動産投資でキャッシュフローを知らないと

痛い目にあう。

 

分かっていると思います。

いや、分からないといけません。

キャッシュフローって何なのか?

 

資金収支です。要するに入るお金と出るお金の流れ

みたいなものです。

 

簡単に理解できたところで、

もちろん、不動産投資ってお金が出入りしますね?

 

例えば、投資に使ったお金はキャッシュアウト(出る)

家賃収入はキャッシュイン(入る)です。

 

もっと詳しく知りたい!って人のために

超初心者のためにもう少し丁寧にいきましょう!

 

キャッシュフローとは?】

不動産投資において、お金の流れを表す専門用語。

キャッシュインが入るお金、キャッシュアウトが出るお金。

 

キャッシュ’=現金 フロー=流れです。

 

不動産収入で入ったお金は固定資産税であったり

銀行のローン支払いに回したりとやる事が多いです。

 

それで、最終的に不動産業を続けられるか計算したり

する時に使う言葉です。

 

収益等を判断するためにもキャッシュフロー

(収減益)計算が必要になりますし、

何より、破綻しないために必要です。

 

これを確実にしておくと、自分が今本当に

儲かっているのか、借金まみれなのか

分かる計算になるんです。

 

キャッシュフローの計算式】

「税引き後利益」+「返済元金」+「減価償却費」

です。

 

「家賃収入出たよ~」ではなく、本当の売り上げを

見る事が大切です。

 

税金、銀行へのローン、減価償却費全てを引いた後

マイナスですか?プラスですか?

 

これが、プラスになって初めて不動産収入になります。

 

不動産の利回りは築年数が高いアパートや

築年数が浅い物件は表面利回りが

低くなる傾向です。

 

しかし、中古物件だからと言って不動産投資

しないのか?と言われるとそうでも

ありません。

 

不動産投資のセミナーに行くと分かりますが

新築よりも中古の方がやりやすいと

言う人もいます。

 

ネットには計算せずに経営した結果

「一室でも空き室になったら赤字」

なんて人がいました。

 

空き室にならない事なんてこの世

にありません。相当人気でも

少しの間くらい、空き室はあるものです。

 

不動産投資の経費と確定申告に役立つ12個の経費一覧

不動産所得で必要経費になる物はとても重要です。

これを知っておくと、節税効果や不動産投資の

経費を削減でき、最終的な不動産収入が計算可能です。

 

1、 租税公課

2、 損害保険料

3、 減価償却

4、 修繕費

5、 借入金利

6、 管理費

7、 交通費

8、 通信費

9、 新聞図書費

10、接待交際費

11、消耗品費

12、その他税理士に依頼した費用

 

 

「不動産投資 利回り シミュレーション」で検索

すると、ローンシミュレーションができるので

自分の物件がどの程度の実質利回りを持っているかすぐに分かります。

 

パパっと計算できるので、表面利回りと実質利回りが知りたい人

はぜひ活用して下さい。