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不動産投資は利回りだけ見ると失敗する|キャップレートとは?高すぎる利回りは高リスク

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不動産投資の利回りを気にする方は非常に多く、記事を閲覧する事が多いです。

下の記事は私が記載したものですが、2年前から未だにアクセスのある記事。

tuieoyuc23.hatenablog.com

 

思いのほか、初心者だった頃の記事がヒットし今でもアクセスを取っています。

今回は利回りのもう1つ、キャップレートについて説明。

又、高利回りのリスクも同時記載。

 

 

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1、まず、表面利回りと実質利回りは初心者でも分かる区域

経験ある、ないに関わらず不動産投資をやる時において、表面利回りと実質利回りは知っておかないとダメです。

 

株、仮想通貨、FX、不動産投資、投資信託

何においても上級レベルでも失敗する事が多いのが投資。

 

「利回り」の知識がないともはや話しにならない事実となりました。

そこで、表面利回りや実質利回りについて上の記事で記載。

 

更に段階を進めましょう。

 

1、キャップレートとは?

キャピタライゼーションレートの省略語ですが、重要なところはキャップレートがどういうものかと言う事。

 

基本知らない用語が1つでもあると、落とし穴に気付かず対応不能になります。

「キャップレート」がなくて稼げるならわざわざ、こんな用語は存在しません。

 

実はプロの投資家はキャップレートの性質を理解して投資で成功中。

成功するには、キャップレートがないとダメって事でもあります。

 

「利回りだけを見て失敗した不動産投資事例」のWebサイトに詳しい説明があります。

私の方で説明すると混乱するので、しっかり知識を培った方がいいでしょう。

 

私はレアパターンが多く、基本的に全ての苦労を経験するタイプです。

あまり参考にならないので、別記事を紹介致しました。

 

2、キャップレートを計算に入れると、利回りの本質が視える

物件の本当の価値がキャップレートにより分かると言っても間違いないでしょう。

 

ザッと読むと理解できますが、本来の価値が利回り4%に関わらず6%で計算されたとします。

 

エリアの標準的な利回り計算が4%とした時、6%では高いですよね?

「超お得物件じゃん!」と思うでしょうか?

間違いです。

 

表面利回り+実質利回りだけで計算した時、黒字であってもキャップレートを計算に入れると見事に損失を被る事になります。

 

予想の範囲ですが、キャップレートが6%と判断された時、リスクが高いか低いかを計算値により算出できます。

 

例えば、高過ぎると判断した時物件調査を行います。

 

物件が日当たりが悪く、微妙に駅から遠くスーパーが最寄にない・・これは生活水準を満たしている事になるでしょうか?

 

利便性を求める方や物件の探し方を意識する方は私の記事を見ても本気で多いです。

「学校から近ければいい」「間取り」「実は」と言う形。

 

浴室暖房機、電気の取替え、エアコン、虫。

実を言うと、今のところ「不動産屋が言いたくない」を意識する方が多いです。

2、3年TOP記事です。

 

一度も揺らいだ事がありません。

 

不動産投資であれば、物件を探す時に何を求めるか?も勉強の内。

意外に私が記載した賃貸物件の探し方一覧は役立つかも知れません。

 

話しを戻します。

 

3、キャップレートで計算した時、どう判断するか?

別記事にもありますが、最終的にどう判断するでしょうか?

「自分的にはアリ」でも大勢の人間は「ナシ」かも知れません。

 

駅から遠い、不人気な間取り・・。

 

これは投資する上で重要なリスクで利回りが取れるかの最終的な判断です。

キャップレートを計算した後、物件を見て「これはないな」と感じるかどうか。

 

表面利回り、実質利回り、キャップレートの3つで利回りは完成です。

上の記事には記載がありませんが、こうした専門知識は計算できて当たり前の区域。

 

不動産屋に任せる事なく、不動産屋の「言っている事が分かる」セミナーに行く時、資料請求をした時、本を見た時。

 

全てで「なるほど、こういう事か」と理解できるかどうか。

不動産投資は完全に上級レベルの稼ぎ方です。

 

会社員の様に「まあ、いいや」では成功しません。

バッチリ「極めた」でないと、大家として安心できませんし、成功が難しくなります。

 

今回取り上げたキャップレート1つ分かってなかったとしたら・・・?

稼げなくても、出来なくても文句が言えないのです。

 

全部の知識を丸め込んで、自分の形を創った時、初めて稼げる事でしょう。

多分、他人には理解できない区域です♪

 

偉そうな事言いました・・。

私の言っている事は理解しなくて大丈夫です・・。

 

4、高過ぎる利回りは高リスクの証拠

キャップレートを計算した時、エリアの標準を大きく出る事はありません。

出た時は、何かダメな点があると見て間違いないでしょう。

 

ただ、それだけで判断もできない、正確な数値は存在しないのが事実。

 

高利回りは高リスクの証拠で、計算した時に高利回りでもリスクが高く、ほぼ収益に繋がらない恐れもあります。

 

上手い人はいくつも方法を合わせて、「利回りを実質」何十パーセントにしている事もあります。

 

実質利回りではなく、「利回りを実質」が違いです。

高利回りだからいけるではなく、利回りだけで見ない事は基本です。

 

基本的に高利回りは「1%の確率でお得物件」「99%NG物件」です。

疑いは超大事とも言えます。

 

利回りだけで3つも知識がありました。

 

まだまだ隠された事実はあるので、私の記事を「何だコレ?」と思えるくらいにならないと多分稼げませんよ?

 

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